Mieterhöhung nach Modernisierung: Angefallene Kosten als Gesamtsumme auszuweisen, ist kein Formfehler
Wer regelmäßig in neueste Entscheidungen zum Mietrecht schaut, könnte hoffen, dass auch hier wieder ein Fall behandelt wird, in dem ein Vermieter eine rechtlich rote Linie überschritten hat. Mitnichten, wie die folgende Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) beweist. Denn hier hatten Mieter das Nachsehen, die sich auf einen vermeintlichen Formfehler in einem Mieterhöhungsbegehren stützen wollten.
Die betreffenden Mieter hatten eine Mieterhöhung erhalten, gegen die sie sich wehrten, da sie das Mieterhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen für unwirksam hielten. Denn bei umfassenderen kostenintensiven Modernisierungsmaßnahmen, die hier die Basis für den begehrten höhreren Mietzins bildeten, müsse ihrer Ansicht nach auf jeden Fall eine Untergliederung der Kostenpositionen in verschiedene Gewerke, konkrete Arbeitsschritte oder Ähnliches erfolgen.
Dies sah der BGH allerdings komplett anders und meinte, es sei ausreichend, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweise und einen in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache. Deshalb hielt der Senat die Mieterhöhung formell für rechtmäßig. Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge jedoch tatsächlich zutreffend und angemessen sind, muss nun nochmals die Vorinstanz klären.
Hinweis: Der Vermieter hat die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass es sich tatsächlich um Modernisierungs- und nicht nur um Erhaltungsmaßnahmen gehandelt hatte. Wer eine umfangreiche Renovierung in einem Mietshaus durchführen möchte, sollte anwaltlichen Beistand haben. Die Durchführung einer solchen Modernisierung ist sicherlich möglich - rechtliche Fallstricke lauern jedoch überall.
Quelle: BGH, Urt. v. 20.07.2022 - VIII ZR 337/21
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(aus: Ausgabe 11/2022)