Baustopp nach Insolvenz: Welche Pflichten die Eigentümergemeinschaft hat
Wenn ein Bauträger Pleite anmeldet, ist der Schaden meist groß. Wer was wie anzugehen und unter Umständen fertigzustellen hat, musste im Folgenden der Bundesgerichtshof (BGH) klären. Wie weit eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein unvollendetes Bauprojekt fertigstellen muss, das nach der Insolvenz des Bauträgers stehen geblieben war, lesen Sie hier.
Mehrere Eigentümer hatten Dachgeschosswohnungen gekauft, die nicht vollständig fertiggestellt werden konnten. Zwar war eine Eigentümergemeinschaft bereits früher verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen - trotzdem gab es Streit darüber, was genau unter "ordnungsgemäßem Zustand" verstanden werden müsse. Die Eigentümer wurden in ihrer Vorstellung konkreter und verlangten, dass auch Innenwände, Elektroinstallationen sowie der Anschluss an die Heizungsanlage fertiggestellt werden und der Einbau der Dachflächenfenster darunter fällt. Die Gemeinschaft lehnte diese Maßnahmen jedoch ab.
Wo die Vorinstanzen der Gemeinschaft noch zustimmten, zog der BGH nun andere Schlussfolgerungen. Er stellte klar, dass die Pflicht zur ersten vollständigen Herstellung sehr weit reiche und nicht nur das Gemeinschaftseigentum im engeren Sinne betreffe. Auch Innenwände ohne tragende Funktion sowie Leitungen und Heizungsanschlüsse müssen grundsätzlich hergestellt werden, da sonst keine sinnvolle und praktische Bauausführung möglich sei. Wenn demnach also ohnehin alle wichtigen Bauteile errichtet werden müssen, ergebe es keinen Sinn, einzelne Elemente getrennt davon zu behandeln und den Bauablauf unnötig zu erschweren. Davon getrennt sah der BGH jedoch die Situation bei den Dachflächenfenstern, denn dabei ging es nicht mehr um die ursprüngliche Bauplanung, sondern um eine mögliche Veränderung des Gebäudes. Solche Änderungen müssen tatsächlich gesondert geprüft werden und hängen davon ab, ob andere Eigentümer dadurch unzumutbar beeinträchtigt werden. Diese Frage musste noch einmal vor dem unteren Gericht geklärt werden. Der Innenausbau - wie beispielsweise Badezimmer oder Küchen - bliebe hingegen weiterhin Aufgabe der einzelnen Eigentümer.
Hinweis: Bei einem Baustopp nach einer Insolvenz kann die Eigentümergemeinschaft zur umfassenden Fertigstellung verpflichtet sein. Das betrifft oft mehr als nur das klassische Gemeinschaftseigentum. Einzelne bauliche Änderungen müssen aber gesondert geprüft werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 27.02.2026 - V ZR 219/24
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(aus: Ausgabe 06/2026)